酒店投资的发展与改变，资深酒店投资人怎么看？

文 | 李红 2023年5月5日—7日，以“酒店投资的发展与改变”为主题的第三届酒店投资人研讨会，在深圳•深航鹏逸酒店举办。 酒店投资人研讨会的前身是“维也纳业主委员会”，发起人共29人，根据近几年酒店行业集团的发展变化，由发起人共同决策定位为中国酒店投资人联盟的非盈利性公益组织。未来，研讨会的业主将通过维也纳、维也纳3好、维也纳国际、麗枫、希岸、凯里亚德、希尔顿欢朋、希尔顿惠庭、希尔顿花园、亚朵、城市便捷、桔子、诗贝、遇见时尚等业主，跨品牌跨区域性地合作交流。 会长李红、秘书长王腾兴、连锁委广西区域负责人&广西资深投资人陈斌、华南资深投资人&连锁委广东区域负责人覃汉录、酒投会创始人房卫东、华南区资深投资人&麗枫业主群群主申红军、中惠景域酒店集团及吾遇酒店品牌创始人朱新疆、华南资深投资人刘力豪、江苏自然风纺织品董事长&华东区资深投资人王泽胜、新生代酒店管理有限公司CEO&资深投资人杨柳岸、锦囊泛娱酒店品牌创始人罗结晶、广东谷问律师事务所合伙人王腾兴律师、锦江酒店（中国区）品牌支持中心营销与收益部总经理付友、未来居创始人&CEO李维刚、酒店行业专家郑叫兽、网红设计师Miss梁； 以及维也纳、维也纳3好、维也纳国际、麗枫、希岸、凯里亚德、希尔顿欢朋、希尔顿惠庭、希尔顿花园、亚朵、城市便捷、桔子、诗贝、遇见时尚等品牌业主共同出席大会，并现场展开深度交流。 01 抱团取暖，共赴未来 华南资深投资人&连锁委广东区域负责人覃汉录，代秘书长王腾兴做“决策委工作报告和宣传会场纪律”，他分享： 本次研讨会的主办方是“酒店投资人联盟”，该联盟由维也纳、丽枫、凯里亚德、希尔顿欢朋、希岸的加盟商及其它单体酒店的投资人共同组成，至今已走过了七个年头。 2018年成立了决策组，现已于2018年、2019年成功举办了第一届、第二届加盟商研讨会，得到加盟商及业界的一致好评。 受新冠疫情的影响，酒店生意受到巨大的冲击，2020年-2022年未能举办研讨会。疫情结束后，“酒店投资的未来与改变”话题引起很多酒店投资人的共鸣，这也是决策组积极促进“酒店投资人研讨会”举办的缘由。 最后，覃汉录感谢决策组成员的辛勤付出和无私奉献精神，他希望在大家的共同努力之下，“酒店投资人研讨会”越办越好。 华南资深投资人&连锁委广东区域负责人覃汉录 02 修炼内攻，穿越周期 会长李红表示： 酒店业的洗牌正在加速上演，几十万家酒店的连锁化是近几年酒店业发展的主要话题。可以说，疫情是一个放大镜，它让已经酝酿的趋势更加凸显，让落后的模式加速了蜕变。而当新一代消费者摆在我们面前时，我们也不得不检讨自己的产品力，是否有能力让消费者心甘情愿地消费。 疫情加速了酒店业的洗牌，没有竞争力的住宿产品被迅速淘汰。整体的行业竞争激烈，如何用较少的资源、成本满足顾客的需求从而获取更大的利润，已成为后疫情时代酒店行业需要持续关注的问题。 那么，对于酒店投资人而言，需要如何修炼基本功： 第一，要牢牢守住服务底线：绝对不能自毁前程。用工荒是客观现实，但即使再困难也要尽可能稳定住服务质量。 第二，要紧跟时代趋势：要紧密跟踪技术发展趋势和由此带来的新的营销模式，从OTA到直播带货再到私域流量，营销技术的发展和迭代速度远胜于酒店产品，酒店投资人在这两个方面都不应掉队，应当积极拥抱新鲜事物。 第三，要勇于开创和变革：用工荒倒逼酒店改革创新，缓解用工荒的努力已经不仅仅限于千方百计找人、留人的范畴，组织架构改革、用工机制的创新以及通过科技手段提高劳动生产率等全方位措施都应得到重视并付诸实践。 第四，要有长期主义的心态：酒店行业闭着眼睛就能赚钱的时代已经成为过去式，作为酒店投资人，一定不要抱有侥幸心理。面对新的市场周期，我们一定要有长期主义的心态，既仰望星空，也脚踏实地。 总之，我们更应该理性看待酒店投资及投资回报预期，慎重进行酒店投资。酒店投资与时代机遇密不可分，能够投资成功，并且较快收回投资成本，可谓是“天时地利人和"。 未来的酒店投资中，仍然需要谨慎向前。未来酒店产业会更加高效，更加专业，朝着更加健康理性的方向去发展。 酒店产业是脆弱的，但产业亦具有强大的韧性。一旦流动性回归，市场的各类需求强势复苏，酒店生意就迅速反弹。再加上国家经济内循环是趋势，住宿是刚性需求，在国内广阔的市场上，仍然充满机遇，足以引发我们更为深度的思考。 从困境中坚持下来的人，正因为这份坚持，今天大家有机会聚在一起，依然坚定地相信行业的未来，依然热爱着行业。凭着这份坚持和热爱，就是我们信心的来源，相信这份信心会带领我们穿越周期，迎来更加笃定的未来。 会长李红 03 各位大伽嘉宾的现场分享 华南资深投资人&麗枫业主群群主申红军演讲的主题是《酒店运营成本控制》，他在现场分享： 华南资深投资人&麗枫业主群群主 申红军 关于成本管理，是将企业在生产经营过程中发生的费用，通过一系列的方法，进行预测、决策、 核算、分析、控制、考核等科学管理活动，其主要目的是降低成本、提高经济效益。 关于成本控制，是指以成本作为控制的手段，通过制定成本总水平指标值、 可比产品成本降低率以及成本中心控制成本的责任等，达到对经济活动实施有效控制的目的的一系列管理活动和过程。 酒店成本的构成：固定成本＝房租+固定资产折旧费+长期待摊销费用。 可控运营成本包括：客房运营成本+薪酬费用+能耗费用+广告费+低值易耗摊销+财务费用及其它费用，如佣金、早餐、宿舍成本等。 如何做好成本控制:1.需做好预算控制；2.既要节流，更要开源；3.查找原因，对症下药；4.做好绩效管理；5.提高酒店生产力；6.合理控制能耗；7.采购需货比三家、集中采购、检查质量；8.做好产品的维护和保养，好产品永远是王道。 总之，在保证客户体验的前提下，适时制定相应的成本管理制度，并严格遵循成本管理的工作流程，合理控制酒店的成本。 江苏自然风纺织品董事长&华东资深投资人王泽胜演讲的主题是《综合体物业的综合运营——谈酒店与政府的关系》。 江苏自然风纺织品董事长&华东资深投资人王泽胜 王泽胜以自己投资的酒店做案例分析，同时通过“数据财富”的维度，深入解读如何做一个专业的酒店投资人，他提到： 在行业里做专业的酒店投资，需要做好几方面： 首先，要将物业项目放在第一位，投资成本放在第二位。因为物业位置的好坏，影响着酒店投资的成功。 其次，无论哪一项的酒店板块业务，都要用心做。例如，物业筹建、酒店的运营等。 再次，持续保持学习状态，学习如何降低融资成本，如何做好税务成本的管控等。 未来，在行业里真正能做好酒店投资的，一定是专业的酒店投资人。如果要在酒店业内生存，并获得持续增长的收益，投资人就要持续地学习，做一个专业的酒店投资人。 华南资深投资人刘力豪演讲的主题是《我是这样投资管理酒店》，他表示： 华南资深投资人刘力豪 在选品牌方面，一是深度考察；二是规避竞争；三是充分沟通；四是量力而行。 在筹建筹备成本管控方面，需重点关注成本结构及管控，例如，在筹建核心工程、核心物资、重点物资方面，做好成本管控。 在运营管理数据方面，可以通过对复购率、流量渠道、市场表现、成本结构四大维度，对门店做核心数据分析。 在投资人开业核心工作方面，“选配团队，高效合作”很重要，即做好团队打造，通过赞美、价值共享等合理化的方式，提升团队战斗力，进而提升门店收益。 朱新疆，中惠景域酒店集团及吾遇酒店品牌创始人&希尔顿欢朋/希尔顿惠庭/温德姆等品牌投资人，超过18年酒店及商业投资经验，深耕大湾区商业资产超过15万平米，30+酒店、公寓、写字楼、商业。 朱新疆演讲的主题是《开局即终局》，他阐述： 深圳市中惠景域酒店集团及吾遇酒店品牌创始人朱新疆 要想成为一个合格的投资人，局要开好，首先要先了解行业阶段和状况，有了战略地图后，才能看清自己的生态位，再定位入场。 “入场”须知及常识，可以从以下几方面入手： 开局即终局-物权：1.土地来源：2.土地使用性质；3.共有产权；4.消防；5.租赁链条，租赁链条不清晰，并且底层所有权人必须知情认同。否则也有可能合同无效。 以上几条是致命的，有可能直接导致不能实现租赁用途或者合同无效，这是酒店存续经营的根本。 开局即终局-选址：1.选址就是选城市；2.选址就是选商圈；3.选交通，大选交通枢纽机场、高铁站，小选地铁公交站点，切忌单行道和断头路。4.昭示性，以前经济型酒店是一级商圈，二级马路，三级物业。不要展示新，只要成本低。5.小环境，大商圈再好，小环境不好也白搭，立交桥下，菜市场上，环境嘈杂的都会影响酒店档次及售价。 开局即终局-选物业： 选址选对了，只有三成胜算，选物业同样重要，需注意以下几点： 1.基本功能和配套，大堂、电梯、和动线要满足酒店使用要求，最好独立使用。 2.水电消防和机电满足酒店使用要求。 3.物业外立面形象和配套，残旧的，基础配套不全的，都会增加酒店初始投入。 4.物业结构，板房最佳，出房率高，没有暗房。很多物业原来设计不是为了酒店而设计的，改造成本高且客户使用感受差。 5.最重要的事情说三遍，裙楼不要碰，裙楼不要碰，裙楼不要碰。很多裙楼通风、采光、排水、排气都困难，且动线混乱，这种项目千万不要投。 位置、物业都选对了，你已经有六成胜算了。 开局即终局-定位：选好位置和物业之后，将面临着酒店的定位，需根据酒店的类型做定位。 最好的定位就是适配，几级商圈配几级物业配几级产品定位，才会有一级的收益。 以上几点要牢记，定位不对努力白费。 开局即终局-选品：如果项目位置不错，自己懂产品，爱运营，做个单体店也无妨，毕竟选择品牌的成本大，收益低，更换品牌的代价就更大了。 开局即终局-成本：位置只能提高你的胜率和天花板，成本才是安全边际和生死线。 开局即终局-合同：我认为合同很多时候，不仅仅是为了写清楚合作的商务条件，约束双方，更重要的是给以后可能会发生的事情，界定责任和提供解决方案。 一份靠谱有效的合同，能够预测各种问题，给出合理解决方案，做到好聚好散，而不是反目成仇。 新生代酒店管理有限公司CEO&资深投资人杨柳岸，演讲的主题是《酒店业主≠企业家》，他分享： 新生代酒店管理有限公司CEO&资深投资人杨柳岸 未来，酒店企业家需要将资本与认知完美结合，拥有整合、重组、创新的能力，需真正了解自己的行业（政策、市场、资本、运营）；自己的团队（知人善任、责权利的平衡）；自己的客人（匠心于细节、短中期分布）。 同时，做好公司的氛围建设；文化的建设；公平竞争机制的建设；培训体系的建设。 酒店主 VS 企业家：逻辑思维不同；责任心不同；社交圈层和方式不同；寂寞忍耐力不同 ；冒险精神不同；求知欲望与勤奋不同； 成功开一家酒店和成功开五家酒店，完全不是一个概念。酒店产权没有还清银行贷款前，或股权没有正式结束经营还给房东前，都无法定论项目成败。 酒店企业家的身法：1.不同档次酒店的美学鉴赏能力；2.不同品牌档次的规划筹建能力；3.酒店资本融通的集合流转能力；4.酒店法务体系的审核创建能力；5.酒店财务税务的管理规划能力；6.酒店运营管控与人才培养能力。 酒投会创始人房卫东分享的主题是《如何用金融思维投资酒店》，他阐述： 酒投会创始人房卫东 如果三十年前的一万元存了银行，采取五年定期储蓄不断滚动定存，即便考虑到保值贴补，当年存入银行的1万元今天充其量也难超过10万元。 融资种类有：信用类；抵押类；质押类。 融资技巧是：躲避负债率；分散金融机构；减少征信查询次数；保持自己的征信良好。 杠杆是把双刃剑，方向对了——攻城掠地自是事半功倍。 未来居创始人&CEO李维刚演讲的主题是《面对增长新机遇，酒店智能化之路如何走》，他表示： 未来居创始人&CEO李维刚 酒店智能化，是“融合智能软硬件、设计、服务”三要素，帮助酒店在体验、增收、降本等全方位的升级方式，是酒店数字化的核心引擎。 酒店智能化提升了服务效率、住客满意度和复购率，让入住体验的全面升级，运营效率大幅提高，酒店收益稳定增加。 未来居的核心优势及亮点: 核心优势1是研发和品牌，例如，复用小米已有硬件生态和供应链，推出高性价比的方案、有线无线全套产品方案等； 核心优势2是一站式服务，例如，设计、安装、调试、运营一站式服务系统等； 核心优势3是集团的标杆，例如，聚焦酒店场景，聚焦头部酒店集团（锦江/华住/尚美/艺龙等）；尚美集团指定独家智能供应商等。 未来居，以高性价比的一站式方案，聚焦酒店智能化升级百亿级市场，聚焦头部集团客户，建设全国性的渠道匹配酒店市场特点。 网红设计师Miss梁分享的主题是《如何规避酒店设计中的痛点》，她分享： 设计师Miss梁 一、哪些物业做酒店，投资回报率高： 投资回报率高的酒店具备的共性是，1.位置优势；2.产权清晰；3.产权性质；4.具备雨棚仪式感；5.电梯动线清晰；6.出房率高；7.单双房比例合理；8.酒店设计定位符合后期运营要求。 二、如何通过设计，有效控制筹建成本： 通过装修耗材成本、时间成本、人工成本做筹建期的有效控制成本。 三、酒店设计与产品定位： 从消费需求、产品定位、酒店空间设计等方面做酒店设计与产品定位。 四、Z时代消费需求： 聚焦消费者需求与体验，Z时代的消费需求，除了关注传统住宿设施外，更加注重轻奢休闲服务体验。同时，对基础设施、卫生 、内部环境、安全性更加敏感。 五、下沉市场的“王炸”组合： 下沉市场的投资优势有，中高端酒店市场空缺、物业租金低、传播成本低、回报率可观等，这构成下沉市场的“王炸”组合，使下沉市场成为一个有魅力的投资市场。 锦囊泛娱酒店品牌创始人&赋能酒店管理（深圳）有限公司董事长&中网协电竞酒店分会副会长&深圳电竞酒店分会会长罗结晶，分享的主题是《如何实现酒店空间收益最大化》，他阐述： 锦囊泛娱酒店品牌创始人罗结晶 入住率才是酒店生存的根本提升入住率，要引进差异化客源。电竞酒店以电竞文化为核心要素，比传统酒店具有更精准活力的客群。 锦囊在此基础上将电竞文化、泛娱文化植入品牌核心，打造了独一无二的品牌VI体系和服务流程，增加客房吸引力，提升入住率。通过改造赋能的合作方式，为加盟商提供定制化加盟方案，能为传统酒店有效引入全新客源，盘活传统酒店低频空间。 锦囊基于品牌优势，整合平台资源，为消费者提供创业土壤，打造了青年共创平台，让用户在锦囊释放多重社会身份动力，成功创造了酒店空间收益新增长点。 锦江酒店（中国区）品牌支持中心营销与收益部总经理付友，分享的主题是《酒店客房收益及渠道运营分享》，他表示： 锦江酒店（中国区）品牌支持中心营销与收益部总经理付友 酒店客房如何合理定价：一个定价规则，有多套定价方案，主要在于成本&市场定价和价格合理性测定。 管理渠道的本质，要了解什么是渠道，渠道的分类，如何提升渠道的流量，以及对会员的认知。 参与综合收益管理的建议：多提问题，让你的团队给你选择；少拍脑袋，和你的团队一起探索答案； 关注未来，信任不代表不监督；关注你的客户需求和你能提供的价值；做时间的朋友，重资产投资要求你，必须在短期效益和长期价值之间做出均衡。 酒店行业专家郑叫兽分享的主题是《老维也纳的重生之路》，他认为： 酒店行业专家郑叫兽 做品牌加盟时，看重的是品牌的影响力、品牌的管理能力，以及品牌的会员体系，但加盟后，投资人在经营中发现门店的客流量较少，门店需要在营销方面找到突破口。 酒店在OTA营销宣传时，酒店图片在展示效果上的注意点： 一、首图的学问：最好用物业大楼的正面，并从自身客源的审美角度出发，展示出物业大气的一面，而并非讲究艺术效果； 二、不要单独拍一栋楼，切忌把繁华地段，拍成“效区”的呈现效果； 三、拍摄时段最好在傍晚时分，这时的天空背景呈蓝紫色，拍摄效果较好； 四、需要把大楼灯光的气势突显出来； 五、如果拍摄中不可避免地会有“隔壁老王家”的灯光（包括广告牌），要模糊处理掉； 六、把路面上的汽车，做成流光的效果； 04 圆桌论坛 连锁委广西区域负责人&广西资深投资人陈斌、朱新疆、颜聪华、申红军、子夫、唐琴、刘力豪分别代表维也纳、希尔顿欢朋、亚朵、麗枫、诗贝、城市便捷、荟语等业主品牌业主对于酒店在经营中如何突破现状及创新，如何更好地生存与发展，展开深入交流。 第三届酒店投资人研讨会圆满结束。未来，酒店投资人研讨会将持续本着共探酒店投资人的危机与困惑；共享酒店投资人的信息及资源，共寻酒店投资人的生存与发展，共赴酒店投资人的美好未来！ 【广告】 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